lunes, 4 de mayo de 2020

SER INQUILINO EN TIEMPOS DEL CORONAVIRUS

Análisis del Proyecto de Ley Excepcional de Arrendamiento en Bolivia
Pedro F. Callisaya Aro[1]


Contenido: I. El problema del inquilino durante la pandemia.- II.- Los caminos de la solución.- III.-La fórmula boliviana.- IV.- Un análisis desde la perspectiva de los Derechos Humanos y la constitución.- V.- Algunas conclusiones provisionales


I.       El problema del inquilino durante la pandemia


Debido a la emergencia sanitaria que vive todo el mundo, se han adoptado una serie de medidas orientadas a evitar un contagio masivo con el Coronavirus (COVID-19). La afectación es tan importante que ha provocado, hasta ahora, la infección de más de 3,3 millones de personas en todo el mundo, mientras que la cifra de decesos en todo el mundo supera los 239.000 y la de los recuperados, el millón.[2] Esta situación ha impulsado a que niveles gubernamentales hablen de “estado de guerra”[3] para justificar el cumplimiento no solo voluntario sino compulsivo de las medidas implementadas.


Bolivia no es ajena a la pandemia. A partir del DS Nº 4192 de 16 de marzo de 2020 se dispusieron medidas de prevención y contención contra el COVID-19[4], las que fueron profundizadas con el DS Nº 4200 de 25 de marzo de 2020 con la aplicación de la cuarentena, incentivando y otras veces, obligando[5] a las personas a quedarse en casa.


La suspensión de actividades públicas y privadas, así como la restricción de la circulación de personas, obligándolas a permanecer en sus domicilios o en la residencia en la que se encuentren (art. 5 DS Nº 4200); no solo genera un impacto negativo en los ingresos de las personas, sino que convierte a la vivienda en la defensa de primera línea contra el coronavirus, una cuestión de vida o muerte.


Desde antes de la pandemia, la problemática del inquilinato tenía alta trascendencia en Bolivia. En un país donde el 46% de la población no cuenta con una casa propia,[6] el componente del COVID-19 coloca en alto riesgo la vida y salud de los inquilinos si consideramos la imposibilidad del pago de alquileres debido al cese de actividades económicas producto de la cuarentena impuesta y la pérdida de trabajo, reducción de horas trabajo, licencia por enfermedad no remunerada o incapacidad para realizar trabajo en el sector informal, pese a la protección laboral que la legislación de emergencia otorga formalmente.[7]


El problema ha sido detectado tanto por el gobierno[8] como por los sectores sociales.[9] Por ello, la Cámara de Diputados aprobó el Proyecto de Ley Nº 597/2019-2020, “Ley excepcional de arrendamientos (Alquileres)” (en adelante PLEA), restando su tratamiento en la Cámara de Senadores,[10] aunque ya surgieron voces discrepantes, básicamente, sobre los siguientes argumentos:


·         Afecta la autonomía de la voluntad de las partes contratantes al modificar el contenido del contrato.


·         Afecta el art. 18 de la Ley del Inquilinato (causales de desalojo)


·         Limita el derecho a la propiedad (art. 56 CPE).


·         Vulnera el principio de irretroactividad de la ley (art. 124 CPE).


·         Genera inseguridad jurídica al paralizar los procesos de desalojo iniciados y prohibir la ejecución del desalojo.


·         Se inmiscuye en la competencia tributaria municipal respecto a la condonación de impuestos nacionales y municipales.


·         Solo beneficia a los propietarios que emiten facturas.[11]


El presente trabajo, pretende analizar la pertinencia de las observaciones planteadas, desde la perspectiva de los derechos humanos y la Constitución.


II.   Los caminos de la solución


El contrato de alquiler se caracteriza por generar prestaciones de tracto sucesivo para ambas partes (el propietario a entregar el uso y goce temporal de la cosa y el arrendatario, a la cancelación periódica de un canon de alquiler). Como estas prestaciones recíprocas se cumplen en el tiempo, pueden sufrir situaciones extraordinarias, imprevisibles e inevitables que rompen el equilibrio inicial de las obligaciones asumidas a momentos de celebrar el contrato y que impiden su cumplimiento. Es el caso del COVID-19 para los arrendatarios.


Frente a esta situación, se pueden asumir diferentes posiciones respecto de la problemática descrita. Una primera sería que el inquilino no pague la renta.


En las actuales condiciones, de pensarse que la Ley del Inquilinato (1959) se encuentra vigente, ante la omisión de pago del alquiler, se aplicaría la causal a) del art. 18: “Falta de pago de tres meses de alquileres vencidos” para proceder al desahucio. Una vez obtenida la sentencia ejecutoriada, todavía contaría con un plazo para el desalojo.[12] La desventaja, sería además de las relaciones conflictivas con el propietario, la continuidad del adeudo del inquilino, más los intereses y otras penalidades que se hubieran pactado, salvo se alegue la exoneración de la responsabilidad del deudor por incumplimiento no imputable[13].


También, desde la perspectiva judicial, podría buscarse la resolución o modificación del contrato planteando la excesiva onerosidad sobrevenida de la prestación (el canon de alquiler)[14], o en su caso, argumentarse la cláusula rebus sic stantibus[15], el solidarismo, reequilibrio de las prestaciones, revisión o adecuación de los contratos en vía jurisdiccional, reducción unilateral o de pleno derecho de la contraprestación a valor equitativo, o incluso perturbación de la base del negocio.


En última instancia, el ejercicio consiste en determinar quién soporta el riesgo del incumplimiento no culpable del inquilino, cuando tal incumplimiento no es por dolo, culpa o negligencia, sino por caso fortuito o fuerza mayor[16].


Sin embargo, se entiende que la reproducción infinita de la conflictividad para ser solucionada por el órgano judicial, más que aportar a la solución de la problemática en términos de seguridad jurídica, genera un nuevo escenario de incertidumbre. De esta manera, la intervención mediante leyes con carácter extraordinario, temporal y justificado por la situación de emergencia, posibilitaría reencausar con mayor eficacia un equilibrio de los derechos fundamentales en juego.


Legislativamente, la problemática ha sido encarada por los países de manera distinta. Desde el baremo de una mayor o menor injerencia del Estado en las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento, se podrían identificar algunas medidas recurrentes.


Un primer grupo se caracteriza por la intervención mayor del Estado a través de la modificación de las cláusulas del contrato de arrendamiento. Este es el caso de la suspensión temporal del pago del canon de alquiler durante la vigencia del estado de emergencia, para el ulterior pago del monto adeudado en un plazo impuesto por la propia norma o la suspensión del incremento del canon de alquiler convenido en el propio contrato. Estas medidas son acompañadas, con la modificación de los efectos legales emergentes del incumplimiento del pago del alquiler. Es así que se determina el no cobro de intereses, recargos, la suspensión del desalojo o la inadmisión de las demandas destinadas a tal objeto.


Dentro de este grupo se encuentra Portugal[17] donde la moratoria es acompañada de préstamos sin intereses para soportar la diferencia entre el importe de la renta mensual debida y el de la renta que puedan soportar en función de sus rendimientos y de su núcleo habitacional. La medida aplica al arrendamiento habitacional y arrendamiento no habitacional.


En Perú, el Proyecto de Ley N° 5004/2020-CR busca la suspensión del pago de rentas y otros servicios hasta por los menos dos meses después del Estado de Emergencia.[18]


Por su parte, Argentina emitió el Decreto 320/2020 de 29 de marzo de 2020 que prohíbe los desalojos hasta el 30 de septiembre y regula el pago posterior del canon adeudado.[19]


En Paraguay, la Ley N° 6524 tolera el incumplimiento parcial del pago de los alquileres de modo que no sea causal de desalojo hasta el mes de junio del presente año, siempre que se justifique el pago de al menos el 40% del alquiler mensual. El saldo adeudado debe ser prorrateado y sumado al valor del alquiler mensual a ser pagados en su totalidad a partir del mes de julio, en un plazo máximo de 6 (seis) meses.[20]


Venezuela también se suma a esta solución. Mediante el Decreto N° 3 de 23 de marzo de 2020, se suspende hasta el 1° de septiembre de 2020 el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda.


Panamá discute el Proyecto de Ley 287 que establece la suspensión por 90 días del pago de los cánones de arrendamiento de vivienda y locales comerciales, con la negociación del prorrateo del pago de lo adeudado en un periodo de 24 meses, sin intereses, recargos por mora o cualquier otro pago por concepto de gastos administrativos.[21]


Con la inadmisión de la demanda de desahucio por el periodo de 6 meses[22] (que implica reconocer una suspensión de pagos), Alemania también se incorpora a esta orientación legislativa.


Un segundo grupo, privilegia el respeto a la autonomía de la voluntad y, por tanto, la negociación entre partes como un primer momento, para posteriormente, en caso de no llegarse a un acuerdo, imponer una salida legal.


Dentro de ese conjunto se encuentra España. Inicialmente las partes deben negociar la condonación para sustituir la moratoria por la condonación del cincuenta por ciento (50%) o más de la renta mensual. Si no hay acuerdo o falta la respuesta del arrendador, el arrendatario podrá aplicar la moratoria.[23]


Por su parte, en Costa Rica discute un proyecto que también tiene una salida mixta. Deja el arreglo del pago del canon a pagarse durante el periodo de la emergencia, a la negociación de las partes. Sin embargo, esta negociación debe realizarse dentro de los porcentajes establecidos en la propia norma.[24]


El caso colombiano no es diferente. Mediante el Decreto 579 de 15 de abril sobre el arrendamiento de bienes de uso habitacional y comercial, se dispone que las partes deben llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago del alquiler hasta el treinta de junio de 2020. Sin embargo, dichos acuerdos no pueden incluir intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.[25]


Nótese que en toda la legislación mencionada, aun tratándose de normas transitorias, reflejan la intervención del Estado en un negocio jurídico privado, afectando las condiciones de su cumplimiento.


III.        La fórmula boliviana


En Bolivia, se pretende asumir la opción legislativa. La Cámara de Diputados aprobó el 28 de abril de 2020, el Proyecto de Ley Nº 597/2019-2020, “Ley excepcional de arrendamientos (Alquileres)” cuyo contenido esquemático es el siguiente:


Beneficiarios: Todos aquellos arrendatarios que no reciben una remuneración mensual fija del ámbito público y/o privado. Se excluye expresamente a los servidores públicos.


Beneficios:


-       El arrendatario de ambientes destinados a vivienda o para actividades comerciales, se beneficia con el diferimiento del pago del 50% del canon de arrendamiento hasta el 1º de enero de 2021; Se reprogramara el pago de lo adeudado mediante cuotas amortizables (art. 2.I PLEA).


-       El propietario se beneficia con la condonación del pago del impuesto mensual RC-IVA por cuatro meses. Adicionalmente, siempre que los Gobiernos municipales lo legislen, con la reducción del impuesto anual sobre inmuebles (art. 4 PLEA)


Supuestos de calificación:


-       Ser arrendatario sin remuneración mensual fija del ámbito público o privado.


-       Que el canon de alquiler no supere Bs. 5000.- para el caso de viviendas, Bs. 7000.- para tiendas o espacios comerciales y/o de prestación de servicios; y Bs. 15000 para el arrendamiento de actividades industriales.


Límite temporal de la norma


-       El beneficio se aplica retroactivamente al 15 de marzo de 2020.


-       El diferimiento de pago aplica por el tiempo que dure la cuarentena emergente de la pandemia del Coronavirus (art. 2 PLEA).


Medidas conexas


-       La prohibición de desalojo del inquilino por parte del propietario, durante la cuarentena y hasta tres meses posteriores a la misma. Protección especial para adultos mayores, personas con familias numerosas, discapacitados, mujeres en estado de gestación, enfermos de gravedad y personal de salud (art. 5.I PLEA).


-       La suspensión de la ejecución de sentencias judiciales de desalojo de inmuebles destinados a vivienda promovidos por el incumplimiento de la obligación de pago de alquiler, por el tiempo que dure la cuarentena y hasta tres meses posteriores a su levantamiento (art. 6 PLEA).


-       Congelamiento del canon de arrendamiento hasta diciembre de 2020, no pudiendo incrementarse el monto convenido con anterioridad a la promulgación de la ley (art. 7 PLEA).


IV.Un análisis desde la perspectiva de los Derechos Humanos y la constitución


a) El contexto constitucional boliviano y la intangibilidad o “santidad” de los pactos contractuales


Con la Constitución del 2009 (CPE), Bolivia ingresa a un modelo de Estado Constitucional Plurinacional configurado, entre otros,[26] por el carácter normativo directo de la Constitución (art. 109.I CPE), el principio de supremacía constitucional, no solo formal sino material de modo que la pluralidad de principios, valores y un amplio catálogo de derechos tienen un efecto irradiante al interior del sistema jurídico nacional (art. 410 CPE), y la preponderancia de los derechos humanos a partir del reconocimiento del bloque de constitucionalidad (art. 410 CPE).[27]


Desde esta última perspectiva, el derecho a la vivienda adecuada (art. 19 CPE), tiene estatus de derecho humano de especial importancia en la actual situación.


La Relatora Especial sobre el derecho una vivienda adecuada ha recomendado a los Estados: 1. Prohibir los desalojos y la amenaza de desalojo (por ejemplo, aviso legal para desalojar) debido a atrasos en el alquiler, pagos de hipotecas o servicios públicos durante el período de la pandemia y por un período razonable después de éste. Los desalojos o ejecuciones hipotecarias programadas antes de que comience la pandemia deben ser suspendidos. Deben establecerse mecanismos de monitoreo adecuados para asegurar que se cumplan estas prohibiciones, incluso para evitar que los actores privados realicen desalojos extrajudiciales.


2. Implementar un congelamiento inmediato del alquiler, prohibiendo cualquier aumento en los costos de alquiler, incluyendo cualquier ajuste por inflación, durante la pandemia y por un período razonable a partir de entonces.


3. Prohibir la cancelación de contratos de alquiler durante la pandemia y por un período razonable a partir de entonces, excepto en el contexto del comportamiento criminal, particularmente donde el comportamiento daña a otros inquilinos.


4. Los estados deben garantizar la asequibilidad de la vivienda para los inquilinos cuyos ingresos disminuyan como resultado de COVID-19. A este respecto, durante la duración de la pandemia y un período razonable a partir de entonces. Los estados deberían legislar un nuevo cálculo obligatorio del alquiler por parte de los proveedores de vivienda que limite el alquiler obligación de los inquilinos del 30 por ciento de sus ingresos mensuales, incluidos los beneficios sociales recibidos.


5. También podría establecerse un esquema de compensación gubernamental para los propietarios para compensar diferencia entre las tarifas máximas de alquiler pandémicas y las tarifas de alquiler que existían antes a la pandemia. La compensación puede ser variable dependiendo de las circunstancias del dueño. A este respecto, como parte de un paquete de estímulo más amplio, los Estados podrían establecer un Fondo de solidaridad -financiado a través de esquemas de impuestos y gravámenes sobre los ingresos de las empresas propietarios- para proporcionar compensación o asistencia, particularmente a propietarios más pequeños, condicional a su oferta de pagos reducidos de alquiler a inquilinos”.[28]


De esta forma, con la mayor intervención del Estado en las relaciones jurídicas privadas, se relativiza la intangibilidad de los acuerdos contractuales en consideración a la pandemia. [29]


La necesidad de aplicar el ideario del constituyente boliviano, traducido en los principios ético-morales establecidos en el art. 8 y el catálogo de derechos fundamentales, también habilita la posibilidad de una limitación no arbitraria de la autonomía de la voluntad con la finalidad de lograr una intervención que procure equilibrar la disparidad sobreviniente que adolecen los contratantes, tanto desde la perspectiva de la actividad judicial como desde la función legislativa, entendiendo que la validez de las normas dependen no sólo de la forma de su producción, sino de la coherencia de sus contenidos con los principios de la Constitución Política del Estado y también, con las normas que conforman el bloque de constitucionalidad.[30]


Entonces, la intervención estatal en la regulación del contenido de los contratos de arrendamiento mediante una disposición legislativa, no se tornaría contraria a los principios sostenidos por el Estado Constitucional Plurinacional, dado que el derecho privado no escapa al proceso de constitucionalización del derecho.[31]


Ciertamente, esto podría generar una la colisión de principios: por un lado la seguridad jurídica y el derecho a la propiedad del arrendador y por otro, el derecho a la vida y la salud, materializadas en el derecho a una vivienda en tiempos de pandemia, por parte del arrendatario, por lo que corresponde realizar un ejercicio de ponderación[32] de tales derechos para calificar la decisión legislativa.


·         Primero, nos encontramos ante una situación de excepcionalidad (para muchos, situación de guerra) que justifica la adopción de medidas consideradas atípicas en actividades como la circulación personal, vehicular, el acceso a servicios público, en las relaciones laborales, el ejercicio de la actividad comercial, etc.


En ese contexto, el proyecto no contraviene la autonomía de la voluntad porque mantiene las estipulaciones del contrato. Únicamente difiere en el tiempo el cumplimiento del 50% de las obligaciones pactadas (durante el tiempo de la cuarentena) y fomenta una reprogramación voluntaria del saldo adeudado, de modo que resulte innecesario el incumplimiento forzoso; en otras palabras, no se estaría afectando el derecho de propiedad ni aplicándose una medida confiscatoria.


Al mantener las condiciones contractuales, tampoco lesiona la prohibición de aplicación retroactiva de las normas, dado que se trata de situaciones jurídicas consolidadas.[33]


A pesar de que el proyecto hablar de un “perdón” del alquiler, no se condonan deudas del inquilino, ni se eliminan los derechos de uso goce y recuperación del bien por parte del propietario. Todas las obligaciones del contrato de alquiler se preservan, pero como se indicó, se difiere temporalmente el pago del 50% del alquiler durante la cuarentena, medida idónea para atender la emergencia.


·         La suspensión del pago del 50% se funda en una necesidad evidente. El estado de necesidad que se vive mundialmente justifica la adopción de las medidas propuestas en el proyecto, con el objetivo de proteger derechos fundamentales. Sólo así se podría no recargar en los inquilinos sin remuneración fija en un tiempo de pandemia con un mínimo de incidencia en los derechos del propietario y cumplir con la recomendación de la Relatoría Especial sobre el derecho a una vivienda adecuada.


·         La medida es proporcional, pues el sacrificio para el propietario de recuperar la cuota en un plazo futuro es esencial para salvaguardar la economía.


Los propietarios no pierden el derecho sobre el bien arrendado, y por el contrario les da una pausa para que no se vean más afectados para el caso de encarar un proceso judicial de desalojo. Adicionalmente, se proyecta una compensación impositiva que tanto nacional como municipal.


Finalmente, la medida es temporal y exige al inquilino demostrar su situación de falta de ingresos a consecuencia de la pandemia.


b) Sobre la suspensión del proceso de desalojo


Como ya se indicó, la idoneidad, necesidad y proporcionalidad de la medida propuesta por el proyecto de ley, se funda en una situación de excepcionalidad y la menor limitación en los derechos del arrendador.


Si la finalidad de la medida radica en la protección temporal de los derechos de los arrendatarios, no podría lograrse de manera efectiva tal medida, si no se determina la suspensión de los procesos iniciados y la ejecución de las sentencias de desalojo, se reitera, en forma temporal.[34] La generalidad de las normas de emergencia de los distintos países, adopta la medida de suspensión del desalojo.


Ciertamente, el proyecto no se pronuncia expresamente sobre la modificación del art. 18 de la Ley del Inquilinato. No obstante, dada la previsión legal en proyecto, corresponde entender la suspensión en forma temporal de su aplicación, particularmente en el numeral 1).


c) En cuanto a las competencia del nivel central y municipal de gobierno


La norma es clara. Se dispone la condonación del pago del impuesto mensual RC-IVA por cuatro meses, lo cual es competencia del Estado central (art. 298.I, num. 19) CPE) y sujeta a una condición suspensiva (la acción legislativa de los Gobiernos Autónomos Municipales) la reducción del impuesto anual sobre inmuebles (competencia exclusiva art. 299.I num. 7) y 300.I num. 22) CPE). Por tanto, no se advierte una sobre posición de competencias.


V.    Algunas conclusiones provisionales


·         Es evidente que nos encontramos en una situación de emergencia excepcional en cuyo mérito los Estados han adoptado una serie de medidas que no solo contienen restricciones temporales en el ejercicio de los derechos, sino provocan limitaciones fácticas de las personas por las restricciones de circulación, actividad económica, etc.


·         Sin embargo, cualquier limitación de derechos debe responder a un principio de razonabilidad, generando el menor sacrificio de unos para lograr la mayor realización de otros, considerando los principios establecidos en la Constitución y en la normativa internacional de derechos humanos.


·         El Derecho Civil no se encuentra excluido de este razonamiento, por lo que una medida legislativa ex-post (como el proyecto de ley en análisis) sobre los contratos de arrendamiento, que respete los límites del principio de razonabilidad y procure restablecer un desequilibrio contractual sobreviniente, no se advierte que pueda contrariar la Constitución y la normativa protectora de los derechos humanos.


Sin duda, “…el COVID-19 ha expuesto el mito del individualismo, revelando las formas en que nuestro bienestar colectivo depende no solo de nuestra propia capacidad para "quedarnos en casa", sino también de la capacidad de los demás para hacer lo mismo…”[35] generando una especie de solidaridad obligatoria de la que nadie escapa. Así pues, el ser inquilino en tiempos de pandemia, no trata de una condición individual, sino de una situación donde la carga de la respuesta a la pandemia debe ser compartida entre la sociedad de manera justa y equitativa.




[1] Es abogado y actualmente Presidente de la Sala Civil Primera del Tribunal Departamental de Justicia de La Paz.
[3] La visión es generalizada. Por ejemplo, el Presidente de Uganda, Kaguta Museveni, manifestó que el mundo se encuentra en estado de guerra: “En una situación de guerra, nadie le pide a nadie que se quede adentro. Tú te quedas adentro por elección. De hecho, si tienes un sótano, te escondes allí mientras persistan las hostilidades. Durante una guerra, no insistes en tu libertad. Voluntariamente lo abandonas a cambio de sobrevivir. Durante una guerra, no te quejas del hambre. Tienes hambre y rezas para que vivas para volver a comer (…) Durante una guerra, estás agradecido con Dios por ver otro día en la tierra de los vivos. Durante una guerra, no te preocupes si tus hijos no van a la escuela. Rezas para que el gobierno no los alista a la fuerza como soldados para ser entrenados en las instalaciones de la escuela que ahora se convirtieron en depósitos militares…” https://radiohrn.hn/presidente-de-uganda-en-crisis-por-covid-19-dice-a-las-personasdios-tiene-mucho-trabajo-no-puede-estar-cuidando-idiotas/
En Bolivia, un ministro del actual gobierno expresamente manifestó: “Estamos en guerra y estanos en guerra con un enemigo invisible. Y como estamos en guerra no vamos a discutir, los ciudadanos en tiempos de guerra solamente obedecen. Por tanto, obligamos a toda la población a cumplir con este decreto municipal”. https://www.la-razon.com/nacional/2020/04/10/bolivia-coronavirus-santa-cruz-militarizacion/
[4] Entre ellas, el horario continuo en las entidades del sector público y privado.
[5] Existen varios casos en que la sanción de la ruptura de la cuarentena no solo alcanza al nivel patrimonial sino al penal, encarcelando al infractor. https://www.opinion.com.bo/articulo/pais/dictan-primera-sentencia-virtual-romper-cuarentena-usan-aplicacion-zoom/20200404232637760376.html
De acuerdo con el reporte diario de la Defensoría del Pueblo, sólo el 30.04.20 se efectuaron 398 arrestos. https://www.defensoria.gob.bo/covid-19/40-dia.html
[7] Varios trabajadores de la Agencia Nacional de Hidrocarburos fueron despedidos durante la cuarentena. El Ministerio de Trabajo aclaró que la protección solo alcanza a los trabajadores considerados en la Ley General del Trabajo y no así a los que están dentro de la Ley del Estatuto del Funcionario Público, olvidando que no se protege la estabilidad laboral en sí misma, sino los medios de subsistencia en tiempos de pandemia. https://www.mintrabajo.gob.bo/index.php/comunicacion/1286-aclaraci%C3%B3n.html
[9] La Central Obrera Boliviana se declara en emergencia: exige salario mínimo y suspensión de pago de alquileres. https://www.izquierdadiario.es/La-Central-Obrera-Boliviana-se-declara-en-emergencia-exige-salario-minimo-y-suspension-de-pago-de; Peluqueros piden condonación de alquileres de sus tiendas. https://elmundo.com.bo/2020/04/28/peluqueros-piden-condonacion-de-alquileres-de-sus-tiendas/; Sastres activan emergencia porque no tienen trabajo. https://elmundo.com.bo/2020/04/30/sastres-activan-emergencia-porque-no-tienen-trabajo/
[12] El art. 23 de la Ley del Inquilinato dispone: “Ejecutoriada que sea la sentencia de desahucio solo se concederá al inquilino los siguientes términos bajo conminatoria de lanzamiento; 30 días tratándose de habitación o aposento; 60 días en el caso de un departamento y 90 días si se trata de todo el inmueble”.
[13] Art. 339 CC (Responsabilidad del deudor que no cumple).- El deudor que no cumple exactamente la prestación debida está obligado al resarcimiento del daño si no prueba que el incumplimiento o el retraso en el cumplimiento es atribuible a imposibilidad de ejecutar la prestación por una causa que no le es imputable.
[14] Conforme el art. 581 del CC, la finalidad de este instituto es la resolución del contrato por una prestación que se ha tornado excesivamente onerosa por circunstancias o acontecimientos extraordinarios e imprevisibles.
[15] Las estipulaciones establecidas en los contratos se cumplen teniendo en cuenta las circunstancias existentes a momento de su celebración, cualquier alteración sustancial de las mismas, puede dar lugar a su modificación.
[16] Caso fortuito, en sentido estricto, es el resultado o consecuencia que acostumbra suceder según el curso natural y ordinario de las cosas pero que, no obstante ello, no ha podido preverse al ejecutarse el hecho. Caso de fuerza mayor es el resultado o consecuencia que no acostumbra a suceder según el curso ordinario y natural de las cosas, y que no ha sido tenido en miras al ejecutarse el hecho. Mario César Gianfelici, Caso Fortuito y Caso de Fuerza Mayor en el Sistema de Responsabilidad Civil. Ed. Abeledo Perrot, Bs.As. 1995, pág. 204.
[17] Ley Nº 1-A/2020 de 19 de marzo, modificada por la Ley Nº 4-A/2020, de 6 de abril. Cuando la caída del rendimiento de su núcleo familiar sea superior al 20% respecto del mes anterior, la suspensión de pago de rentas hasta un mes después al fin del estado de emergencia sin indemnización por mora u otra penalidad. Debiendo efectuar el pago íntegro en el plazo de 12 meses contados desde el fin del primer mes subsiguiente al fin del estado de emergencia, en plazos mensuales no inferiores a un duodécimo del importe total, pagados juntamente con la renta de cada mes.
[18] Los beneficiarios de esta medida son aquellas personas en situación de vulnerabilidad económica debido a la Declaratoria de Emergencia a consecuencia del brote del COVID-19; Que el arrendatario se encuentre desempleado, o se le hayan reducido las jornadas laborales y consecuentemente la remuneración que percibía, trabajadores independientes y que sufran una pérdida sustancial de los ingresos o una caída de las ventas superiores al 40 %.
[19] Adicionalmente, extiende la vigencia de todos los contratos que vencían antes de esa fecha y congela los precios del alquiler. https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/227247/20200329
[20] Ley N° 6524 declara estado de emergencia en todo el territorio de la república del Paraguay ante la pandemia declarada por la organización mundial de la salud a causa del COVID-19 y establecen medidas administrativas, fiscales y financieras. http://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/9156/ley-n-6524-declara-estado-de-emergencia-en-todo-el-territorio-de-la-republica-del-paraguay-ante-la-pandemia-declarada-por-la-organizacion-mundial-de-la-salud-a-causa-del-covid-19-o-coronavirus-y-se-establecen-medidas-administrativas-fiscales-y-financieras
[23] Cfr. Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Califican al beneficio aquellos cuya renta ascienda a una cantidad igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar, además de otros casos.
[24] Proyecto de Ley especial de pago de arrendamientos y subarrendamientos de vivienda y locales comerciales por Emergencia Nacional, declarada por Covid-19:
Artículo 4. Condiciones del arreglo de pago en caso de arrendamiento o subarrendamiento de vivienda.
i- En caso de arrendamiento o subarrendamiento de vivienda, en que los ingresos del hogar fuesen afectados en 100% debido a la pérdida de empleo o suspensión del contrato de trabajo, el arrendador deberá suscribir con el arrendatario, una moratoria total o parcial temporal y excepcional, por concepto de pago de arrendamiento por el plazo establecido en esta ley.
ii- En caso de arrendamiento o subarrendamiento de vivienda, en que los ingresos del hogar hayan disminuido un 50% o más, el arrendador deberá suscribir con el arrendatario, el pago de al menos un cincuenta por ciento del monto total del arrendamiento, por el plazo establecido en esta ley.
iii- En caso de arrendamiento o subarrendamiento de vivienda, en que los ingresos del hogar hayan disminuido entre un 20% y un 50%, el arrendador deberá suscribir con el arrendatario, un nuevo monto a pagar por concepto de arrendamiento, al menos proporcional a la pérdida de ingresos demostrada, y por el plazo establecido en esta ley.
En los casos ii y iii, el porcentaje impago no es condonado, sino que debe cancelarse en el plazo que establecido en el art. 8. https://www.imprentanacional.go.cr/buscador/
[25] Otras medidas complementarias son: el aplazamiento del reajuste del canon de alquiler y la prórroga de los contratos, así como suspensión de desalojos hasta el 30 de junio.
[26] Entre otras, la SCP 112/2012 de 27 de abril, establece como características de este modelo, además de las mencionadas: la primacía del Órgano Judicial, el carácter plurinacional del Estado, el pluralismo jurídico igualitario y la interculturalidad.
[27] La Constitución boliviana establece criterios específicos de interpretación de los derechos humanos, como el principio de favorabilidad, pro persona o pro homine (arts. 13 y 256 de la CPE), principio de interpretación conforme a los instrumentos internacionales sobre derechos humanos (arts. 13 y 256 de la CPE), principio de progresividad (art. 13 de la CPE), aplicación directa y directa justiciabilidad de los derechos humanos (art. 109 de la CPE), igualdad jerárquica de derechos (art. 13.III de la CPE), interpretación intercultural (se desprende los arts. 1 y 178 de la CPE y del art. 8 del Convenio 169 de la OIT).
[29] Desde otro punto de vista, a partir del siglo XX, debido a las profundas transformaciones económicas y sociales operadas, ya entró en crisis el principio de la mínima intervención en la autonomía de la voluntad acuñado por el liberalismo económico sobre la base de la igualdad y libertad absoluta de las personas que llegaban a la contratación; y se transitó a un mayor intervencionismo del Estado, que muchas veces, invocando un interés público o justicia social, impuso medidas restrictivas de los derechos. Cfr. Claudia Wagner De Tizon. Limitaciones a la autonomía de la voluntad.
[30] De hecho, normas preconstitucionales como el Código Civil boliviano (1975) ya establecían restricción a la autonomía de la voluntad: Art. 454. (Libertad contractual: sus limitaciones).- I. Las partes pueden determinar libremente el contenido de los contratos que celebren y acordar contratos diferentes de los comprendidos en este Código. II. La libertad contractual está subordinada a los límites impuestos por la ley y a la realización de intereses dignos de protección jurídica.
[31] Para una descripción detallada sobre el proceso de constitucionalización del Derecho Privado, Fernando Shina en La autonomía de la voluntad como regla contrafáctica. El derrumbe del Derecho Privado tradicional. http://www.saij.gob.ar/home.
También es ilustrativo, C. Landa Arroyo, La constitucionalización del derecho civil: El derecho fundamental a la libertad contractual, sus alcances y límites, en Thémis-Revista de Derecho, 2ª época, Nº 66, 2015, p. 309 y s.
[32] Como referencia se utiliza el esquema propuesto por Robert Alexy. Derechos fundamentales, ponderación y racionalidad, en El Canon neoconstitucional, Universidad Externado de Colombia, 2010, pág. 104 y ss.
[33] Existen posiciones que afirman que si la nueva ley contiene normas de orden público se debe aplicar inclusive a los contratos en ejecución. Entonces el Estado podría dictar leyes para modificar los términos de un contrato si razones de interés social o público así lo requieren. Cfr. https://latinamericantoplawyer.com/2017/07/08/puede-el-estado-dictar-leyes-para-modificar-los-terminos-de-un-contrato/
[34] Por la importancia social del tema, la práctica de la suspensión de la ejecución de mandamientos de desalojo por varios meses no es nueva en nuestra legislación. Como ejemplo, los DS Nº 19654 de 15 de julio de 1983, Nº 19949 de 27 de diciembre de 1983, y Nº 20240 de 14 de mayo de 1984, o la Ley de 11 de octubre de 1956.

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